上海市长宁区人民法院最近审理了一起因退租后交还房屋引发的租赁合同纠纷案。

租了18年房 退租被要求“恢复如新” 合理吗？。租了多年的房子，与房东一直相处融洽，但退租时房东却要求恢复如新。这种要求合理吗？租客应该如何“恢复原状”？

2006年6月，张先生与刘女士签订房屋租赁合同，约定张先生承租该房屋一年，保证金为11,600元。合同规定租客需依照房屋交接时现状使用，如需重新装修或变更设施，应先征得房东同意；租赁期满，恢复原状；因租客使用不当或其他人为原因导致房屋或设备损坏的，应负责赔偿。

租赁期间，张先生将墙体由白色粉刷成黄色，并将三室结构改造为四室。租期届满后，双方未再签订书面合同，但张先生继续使用该房屋至2024年7月。双方办理房屋交接手续后，刘女士要求张先生恢复房屋原状，包括恢复三房结构、墙体修复刷新（修复漏水损坏并粉刷为白色）、地板换新、灶台换新等。双方未能达成一致，刘女士遂诉至法院，要求张先生赔偿房屋修复费用14万余元及房屋空置损失10万余元，并支付逾期租金违约金5,000元。

张先生辩称，他是在刘女士允许的情况下进行了装修改造，墙壁发霉是外墙渗水所致，与其无关；除第三卧室地板磨损外，其余地板和灶台损坏均属自然损耗，不应由其承担修复责任；房屋空置是市场行情影响及刘女士自身原因所致，不同意赔偿空置损失。此外，张先生提起反诉，要求刘女士退还押金。

长宁区人民法院经审理认为，承租人退租时应按合同约定返还房屋。若因承租人故意或疏忽造成损坏，应承担相应赔偿责任；若系自然损耗，则不应由承租人承担修复及赔偿责任。

本案中，合同明确约定租赁期满后需恢复原状交付房屋。虽然张先生在刘女士同意下对房屋结构和墙体颜色进行了更改，但根据合同约定，他在返还房屋时理应恢复原始状态，这部分修复费用应由张先生承担。

关于墙体、地板、灶台受损问题，刘女士申请鉴定，但鉴定结论显示因果关系无法确定。双方确认租赁期间张先生曾反映过漏水情况，但双方均未维修。除张先生自认办公椅造成的地板损坏外，刘女士未能证明其余损坏系张先生使用不当所致。考虑到房屋出租时已装修多年且张先生实际使用18年，房屋在正常使用过程中不可避免地会产生自然损耗。综合考虑房屋现状、使用年限、各自过错等因素，法院酌情认定张先生支付修复费用3万余元。

关于房屋空置损失，刘女士在收回房屋后即挂牌出租，在诉讼前张先生多次明确拒绝修复。在此情况下，刘女士作为出租人负有避免损失扩大的义务。结合双方沟通情况、房屋空置情况、当事人过错程度以及修复工期等因素，参照市场租金标准，法院酌情认定张先生支付空置损失3万余元。

最终，长宁区人民法院判决张先生向刘女士支付房屋修复费用3万余元、房屋空置损失3万余元，刘女士向张先生返还保证金6,600元。现该案判决已生效。

法官提醒，在订立房屋租赁合同时，双方应对返还房屋时的状态进行明确约定，若需“恢复原状”，应对租赁之初交付的“原状”留存证据。承租人若要对房屋进行装修改造或更换家具、家电等设施设备，应及时与出租人沟通，在协商一致的前提下进行改造、更换，并对合同到期后改造或更换部分的归属进行明确约定。租赁期间，承租人应以合理方式妥善使用房屋，若发生漏水、电路老化等情况，应及时保留证据并向出租人反馈，若出租人未在合理期限内维修，承租人可以自行维修，再向出租人追偿维修费用，避免损失扩大。